長引く低金利で住宅ローンは過去に例を見ない水準にあり、日銀の量的緩和で当面の間金利の上昇は見こまれません。

とはいえ、住宅ローンは最長35年と、個人の借入れとしては他に例のない長期間の借入れであり、金額も大きいので金利の影響も大きくなります。

ここで借り換えをする場合としては、二つのケースが考えられます。

長期的な安定を優先して長期固定金利で借入をしたが、金利は当面上昇の可能性が低いことを想定しています。

変動金利や3年などの短期固定で今の時点で最も低い金利の恩恵を受ける場合が一つあります。

もう一つは、この超低金利を利用して、長期固定金利の契約をして、将来の金利上昇と返済額アップのリスクを避けるためです。

いずれの場合も、借り換えをする場合には、金融機関の手数料と、抵当権の付け替えにかかる登記費用が掛かります。

現在借りている金融機関の抵当権を抹消する費用は融資金額にかかわらず一定で、登録免許税が一筆に対し1千円、司法書士に委任しても3万円程度です。

新たな融資の抵当権設定費用は融資金額に対して1000分の4(建物については軽減税率があります)の登録免許税がかかります。

登記費用は、金融機関が変わっても大きく変わることはありませんが、手数料と保証料は借り換えの時に一括払いをする場合と、手数料が少ない代わりに金利に上乗せする場合があります。

どの金融機関で、初期費用を支払う場合と、金利に上乗せする場合のいずれが最善かは、金利だけでなく、返済期間中の支払総額で比較するとわかりやすいです。

住宅ローン

 

住宅ローンの借り換えでは手数料の無料でメリット最大に

最近の低金利は史上最低のラインです。

これは日銀がマイナス金利を実施したためであり、この金融緩和政策は今後も継続する見込みです。

ですのでこの低金利のメリットを最大限に活用するために住宅ローンの借り換えは必須です。

これをしないといままでの高金利で返済し続けるために負担が大きく、またそう返済額も大きく違っていきます。

しかしこの住宅ローンの借り換えも注意点があります。

それは再度の契約締結のために手数料が発生するという問題です。

契約内容そのものを変えるために、元々ある抵当権の設定をやり直す場合もあります。

そのときには再度確実な返済を保証するために保証会社への保証料がかかり、また住宅が焼失して家屋がなくなった時のリスク回避のための火災保険の給付へに質権設定を再度しなければなりません。

場合によっては火災保険の契約のやり直しもありそれにも経費がかかります。

こうした費用は意外と積もる大きな金額になり、せっかくの低金利で住宅ローンが組み直せてもメリットが少ないように思えます。

このメリットを最大限に活用するためにもこのローンの組み換えの契約には先にのべた手数料の無料のものを選ぶべきです。

同じ銀行で借り換えをする場合には、こうした手数料の無料は顧客の逃さないために応じてもらえることが多いです。

但し今まで契約の銀行ではなく、他行の場合でもこうしたメリットをうけることも可能なので住宅ローンの再契約する際にはよく要件を確認したほうがいいです。

住宅ローンの借り換え

 

住宅ローンを借り入れる銀行を比較する際のポイント

住宅ローンを借り入れる際には複数の銀行から一つを選んで借入の契約をするのが一般的です。

その際には様々な担当者がそれぞれの提供するローンのメリットを説明してきますから「どこと契約すればよいのかわからない」となることも多いのですが、住宅ローンは事前に比較するべきポイントを心得ておくと効率的に比べることができるようになります。

ではそのポイントは何かと言うと、まず最初に出てくるのが「条件を事前に決める」ということです。

ローン融資にはいくつかのパターンがあり、例えば金利であれば固定金利か変動金利か、返済期間であればそれが20年か30年化などの違いがあります。

この条件が違うと最終的な返済額は当然大きく変わってきますから比べることはできません。

次に二つ目のポイントとしてチェックしたいのが「実質負担金額」です。

金利などの条件が決まればおのずと負担金額は出てくるのですが、実質負担金額は金利だけでは決まらないことが多いです。

特に大きいのが保証料の存在で、これがあるかどうかで話は大きく変わってきます。

仮に0.2%の保証料が請求されるのケースで考えてみても最終的な支払いは100万円単位で変わってくることになります

この点は必ず事前にチェックしておくようにしなくてはならないでしょう。

基本的にはこれら二点が重要なポイントとなりますが、追加としてチェックするべきなのが「リスク管理」です。

例えば現在ですと返済中に病気になってしまって返済ができなくなった場合に備えて疾病保障特約が付いているようなところもありますし。

失業などで収入が減少した場合に備えて一時的に元金の返済を停止できるところもあります。

住宅ローンは十年単位の長い時間をかけて返済をしていくことになりますから、条件・負担・リスクの三点をしっかりチェックして賢く選ぶようにしましょう。